買う前に

土地・中古住宅を買う前に調べること

重要事項説明を受けるのは、ふつう契約の直前です。そこで初めて「この土地はレッドゾーンでした」と知っても、引き返すのは簡単ではありません。 候補を比べている段階で、自分で確かめられることがあります。 何を・なぜ・どこで確かめるかを、次の3つに分けて並べました。

テーマ別の調べ方

国と自治体が公表している区域と規制です。同じ情報は各自治体のハザードマップでも確認できますが、ここでは住所1つでまとめて判定します。

土砂災害警戒区域・特別警戒区域（イエローゾーン・レッドゾーン）
特別警戒区域では、居室のある建築物に構造の規制がかかり、開発行為は許可制になります。住宅ローンの審査や売却価格に影響することがあります。
災害危険区域
予測ではなく、条例による建築制限です。住居の建築が禁止されている場合があります。
洪水・高潮・津波の浸水想定と、想定される深さ
深さによって、床上か床下か、1階が水につかるかが変わります。
内水氾濫の想定が公表されているか
大雨で下水や側溝があふれる浸水です。想定区域の作成は義務ではなく、公表していない自治体が多数あります。公表が無いことは安全を意味しません。
大規模盛土造成地・地すべり防止地区・液状化のしやすさ
谷や斜面を埋めて造った土地は、地震のときに崩れたり、地盤が液状になったりすることがあります。
用途地域・建蔽率・容積率・防火地域
建てられる建物の種類と大きさ、求められる防火の構造が決まります。
その地点で過去に災害の記録があるか
あるかどうかまでを無料で示します。何が起きたかの詳細はレポートに載せます。

公表された区域だけでは足りない部分です。土地がどうやってできたか、地震のときどれだけ揺れやすいか、水が集まる地形かどうか。

この土地の成り立ち（盛土地・切土地・旧河道など）
国土地理院の地形分類です。地盤改良や擁壁が要るかの判断材料になります。
地震の揺れやすさ（地盤の増幅率）
同じ地震でも、足元の地盤によって揺れの強さは変わります。硬い地盤と比べて何倍の強さで揺れるかを、防災科学技術研究所 J-SHIS の推計で示します。
周囲との高低差と、雨水の通り道
浸水想定区域の外でも、まわりより低い土地には水が集まります。
最寄りの土砂災害警戒区域までの距離
区域に入っていなくても、どれだけ近いかで読み方が変わります。
地区計画・高度利用地区・都市計画道路・立地適正化計画
用途地域の上に重ねてかかる規制です。都市計画道路が敷地にかかると、建築が制限されます。

地形の種類ごとの解説は土地の成り立ちから調べるにまとめています。

国の公開データに無く、このサイトでも判定できない項目です。レポートでは、判定結果に応じて窓口ごとに聞くことを並べます。

敷地が接する道路が建築基準法上の道路か（42条の何項か）と、その幅員
窓口: 建築指導課。接道が満たされないと建築できません。指定するのは特定行政庁です。国のデータには道路種別が無く、本レポートでは判定できません。自治体の指定道路図でのみ確認できます。
垂直積雪量と基準風速（告示1454号・1455号の指定値）
窓口: 建築指導課。構造設計の与条件です。市町村ごとに定められており、横断してまとめた資料がありません。
前面道路の給水管・下水道本管の口径と引込みの有無
窓口: 上下水道局。引込みが無い場合、負担金と工事費が発生します。

土地や建物の売買では、契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。 2020年8月からは、水害ハザードマップの上で物件がどこにあるかの説明も義務になりました。ただ、説明を受けるのは購入を決める最後の段階です。 このページの項目は、それより前に、候補を絞るために使うものです。

※ これは役所で何を聞くかのメモであって、宅地建物取引業法上の重要事項説明ではありません。調査の義務は宅地建物取引業者にあります。窓口の名称は自治体によって異なります。